Справка по результатам изучения судебной практики рассмотрения гражданских дел связанных с самовольным строительством за период с 2023 года по 2025 год.

В целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами гражданских дел, связанных с самовольными постройками судьи применяют нормы Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке.

За указанный в запросе период Ленинским районным судом г.Оренбурга рассмотрено 65 дел связанных с самовольным строительством. Из них 48 удовлетворено или удовлетворено частично. По 17 делам в удовлетворении требований отказано.

В суд по делам данной категории обращались физические лица, органы местного самоуправления с требованиями:

- о признании права собственности на самовольную постройку;

- о сносе самовольной постройки.

В апелляционном порядке обжаловано 15 решений Ленинского районного суда г.Оренбург. Из которых 14 решений судом апелляционной инстанции оставлено без изменений. 1 решение Ленинского районного суда г.Оренбурга отменено судом апелляционной инстанции.

В частности, отменено в апелляционном порядке решение по гражданскому делу 2-794/2025 (33-7472/2025) по иску администрации г. Оренбурга к Казакову Александру Михайловичу, Зимину Петру Валентиновичу о признании постройки самовольной, обязании ее сноса, по встречному иску Зимина Петра Валентиновича к администрации г. Оренбурга о признании права собственности на нежилое помещение, по встречному иску Казакова Александра Михайловича к администрации г. Оренбурга, Зимину Петру Валентиновичу о признании права общей долевой собственности на нежилое здание.

Решением Ленинского районного суда г.Оренбурга от 15 июля 2025 года в удовлетворении исковых требований администрации г. Оренбурга к Казакову Александру Михайловичу, Зимину Петру Валентиновичу о признании постройки самовольной, обязании ее сноса и встречных исковых требований Казакова Александра Михайловича к администрации г. Оренбурга, Зимину Петру Валентиновичу о признании права общей долевой собственности на нежилое здание отказано.

Встречные исковые требования Зимина Петра Валентиновича к администрации г. Оренбурга о признании права собственности на нежилое помещение удовлетворено.

Апелляционным определением Оренбургского областного суда от 18 ноября 2025 года решение Ленинского районного суда г.Оренбурга отменено, по делу принято новое решение которым, иск администрации г.Оренбурга к Зимину П.В. о признании постройки самовольной и обязании его сносу удовлетворить. В удовлетворении встречного иска Зимина П.В. к администрации г.Оренбурга о признании права собственности на нежилое помещение и иска Казакова М.К. к администрации г.Оренбурга, Зимину П.В. о признании права общей долевой собственности на нежилое знание отказано.

В порядке кассационного производства обжаловано 4 решения суда. Из них 3 решения Ленинского суда г.Оренбурга и апелляционные определения Оренбургского областного суда оставлены без изменений.

По одному делу в порядке кассационного производства отменено апелляционное определение Оренбургского областного суда от 10 октября 2024 года.

Это гражданское дело 2-2627/2024 по иску Райсих Виолетты Петровны, Райсих Максима Гарриевича к администрации г. Оренбурга о признании права собственности и по иску администрации г. Оренбурга к Райсих Виолетте Петровне, Райсих Максиму Гарриевичу о признании строения самовольной постройкой и его сносе.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 26 июня 2024 года в удовлетворении исковых требований администрации г. Оренбурга к Райсих Райсих М.Г. о признании строения самовольной постройкой, сносе, а также удовлетворении исковых требований Райсих В.П., Райсих М.Г. к администрации г. Оренбурга о признании права собственности отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 10 октября 2024 года, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Райсих В.П., Райсих М.Г. к администрации г. Оренбурга о признании права собственности, отменено, в отмененной части принято новое решение, которым указанные исковые требования Райсих В.П., Райсих М.Г. удовлетворены.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 13 января 2025 года указанное апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением Оренбургского областного суда от 11 марта 2025 года решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 26 июня 2024 года в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации г. Оренбурга к Райсих Виолетте Петровне, Райсих Максиму Гарриевичу о признании строения самовольной постройкой и о ее сносе отменено, принято в этой части новое решение, которым исковые требования администрации г. Оренбурга удовлетворены.

В остальной части решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 26 июня 2024 года оставлено без изменений, а апелляционная жалоба Райсих Виолетты Петровны и Райсих Максима Гарриевича без удовлетворения.

При разрешении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку суд исходит из положений пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» где разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. При определении последствий такого нарушения суд оценивает его существенность. В частности, нарушение при возведении объекта нормативно установленных предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), строительных норм и правил, повлиявшее или способное повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В соответствии разъяснениями, изложенными в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Также, в указанном Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Из рассмотренных дел у суда отсутствуют примеры, где снос самовольной постройки возможен в связи с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Также в пункте 22 указанного Обзора высказана правовая позиция о том, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Примером судебной практики, свидетельствующим о недобросовестности арендатора, является вышеуказанное гражданское дело по иску Зимина П.В.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 44 данного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

По своему содержанию иск о признании права собственности на самовольную постройку является преобразовательным иском, с помощью которого существующая в объективной реальности вещь – постройка, становится объектом гражданских прав, то есть вводиться в гражданский оборот и становиться объектом гражданского права. До момента удовлетворения такого иска, данная вещь не является объектом гражданских прав, в связи с чем она не может являться предметом сделок или иных частно-правовых отношений.

Указанный преобразовательный иск может быть удовлетворён судом только при наличии установленных публичным порядком условий, которые с одной стороны связаны с соблюдением частных интересов, а с другой – публичных предписаний. Частный интерес связан с тем, что постройка может быть введена в оборот только при условии, что она возведена на земельном участке лица, который возвёл данную постройку. При этом, данный земельный участок должен находиться в собственности указанного лица, возведшего постройку, либо принадлежать ему на другом праве, но предусматривающем возможность осуществления постройки. В любом случае постройка, возведенная на чудом земельном участке без соответствующего разрешения собственника земельного участка или без соответствующего права лица, осуществившего возведение постройки, не может быть введена в оборот, поскольку нарушает частный интерес собственника земельного участка.

Установление нарушения частного интереса собственника земельного участка возведением на нём постройки, является достаточным основанием для признания постройки самовольной и остальные, публично-правовые критерии – соблюдение строительных и санитарных норм и правил, правил пожарной безопасности, отсутствие угрозы жизни и здоровью третьих лиц, правового значения не имеют.